Venta De Inmueble Con Inquilino – 3 Puntos Que Lo Hacen Difícil

Si deseas saber si es complicada la venta de inmueble con inquilino, te contamos nuestra experiencia.

Me animé a hacer este post porque a veces me han pedido vender un departamento donde aún hay un inquilino que no se le vence el contrato y ahora vamos a ver lo que implica esto.

Algunos clientes me han afirmado que esto podría ser una ventaja para aquellos que buscan comprar para invertir porque ya tendrían un inquilino pagando por el alquiler, pero vamos a ver que este modo de pensar no es totalmente correcto.

Punto Número 1. Percepción De Problemas Potenciales

Si hay un inquilino en el inmueble, los posibles clientes podrían pensar que este no va a ir o que va a haber la posibilidad de hacer un juicio de desalojo para sacarlo.

No importa mucho que tanto le diga el propietario o el agente inmobiliario que se trata de un excelente cliente, en la mente del comprador, que el inmueble esté ocupado significa un problema potencial y va a hacer que la venta sea un poco más complicada.

Punto Número 2. No Permitir Acceso Total e Irrestricto

Tuve en algunas ocasiones que lidiar con el hecho que aunque el inquilino era muy educado y permitía hacer visitas al departamento para mostrarlo, a veces no permitía ingresar al su habitación principal y alguna área privada específica y esto hace mucho más difícil la venta, porque ¿Quién va a comprar un departamento si en la visita no ha podido ver todo el inmueble?

Aquí no se trata de estar comprando una galleta, se trata de un inmueble de alto valor monetario y los compradores suelen querer ver el inmueble que están comprando en su totalidad para poder tomar esa decisión tan crítica como lo es la compra de una vivienda, así que no permitir que los posibles compradores inspecciones con cuidado, es una dificultad real para la venta, aunque no digo que la haga imposible, se hace más difícil y sí le disminuye el precio al vivienda porque una vivienda vacía se va a percibir como de mayor valor.

Punto Número 3. Posible Boicot

Si el actual inquilino está contento con el inmueble, podría hacer boicot a la venta mencionando todos los puntos negativos del inmueble (aun si el inquilino es honesto, podría boicotear la venta haciendo hincapie en los puntos negativos).

De hecho, esto me pasó una vez con un inmueble donde el inquilino se entrometía en la venta y mencionaba los puntos negativos del inmueble cuando estaba conversando con los posibles compradores.

Realmente eso no es de mucha ayuda en la venta.

La razón de tratar de vender un inmueble con inquilinos es porque los propietarios no desean perder la renta que están recibiendo en el tiempo que están poniendo en inmueble a la venta, pero si el precio del inmueble es correcto, éste se debería vender bastante rápido, incluso en 1 mes si está de acuerdo al mercado y no se perderá nada por tener el inmueble desocupado.

¿Cómo Saber El Precio Correcto De Mi Inmueble?

Para esto, hay varias formas.

• 1. Tasación



Una de ellas puede ser contratar una tasación, ésta suele costar unos 350 soles (para un departamento) y te darán un valor aproximado real cuando se trata de tasar un departamento.

En esto quiero ser muy claro: de las veces que he trabajado con tasaciones, las de departamentos han sido bastante correctas, a veces se tasaban un poco más y otras un poco menos del valor correcto, pero en general estaban bastante correctas.

Cuando se trata de locales comerciales grandes, terrenos e incluso casas grandes, la tasaciones daban valores que no tenían nada que ver con la realidad y he visto varios casos, no es un fenómeno aislado.

¿Por Qué Pasa Esto?



Y la razón de ello es comprensible. Es que cuando se evalúa un departamento, hay muchos ejemplos que tomar, el valor de retorno de la inversión es conocido, también los agentes inmobiliarios han realizado operaciones de venta y aunque sea en otros distritos, se puede comparar porque se sabe la diferencia de precios por distritos (más o menos, según la zona).

En suma, hay muchos puntos que pueden ayudar a hacer una tasación correcta cuando se trata de departamentos.

Pero cuando se trata de inmuebles poco convencionales, como terrenos alejados, locales grandes y cosas así, los tasadores usan su misma fórmula de comparativos que resulta inútil en la mayoría de los casos porque se guían de precios que están publicados, no de precios de venta (que son muy difíciles de saber, ya que los corredores inmobiliarios no publican los precios a los que venden sus inmuebles).

Quieren hacer parecer totalmente cientifíco una valuación que tiene que ver más con la experiencia, pero eso es lo que presentan y muchos se lo creen como si fuese escrito en piedra, cuando la experiencia de precios reales tiene más que ver.

Y no quiero que se me mal-interprete esto. Las tasaciones, sí tienen una parte científica que va unida a lo construído, ya que los materiales no varían su precio con el tiempo y las depreciaciones se aplican más o menos igual según estándares, pero es en la valoración comercial donde fallan porque esta depende de la oferta y demanda y las publicaciones no tienen en cuenta esto, sólo los precios que algunos propietarios (o agentes que trabajan para ellos) publican o piden por su inmueble.

• 2. Valorización



Una valorización es lo mismo que una tasación con la diferencia que las valorizaciones las solemos hacer los agentes inmobiliarios y no firmamos porque no somos peritos tasadores.

La valorización suele ser más exacto que una tasación cuando la hace un agente inmobiliario con años de experiencia, ya que ha visto muchos inmuebles diferentes y tiene más puntos de referencia (de memoria, sin necesidad de consultar nada) de los cuales establecer una conclusión.

Como el agente inmobiliario está más en contacto con el mercado, la valorización comercial probablemente sea más exacta que la que hacen los tasadores.

• 3. Testeo



El testeo se trata de llegar a un acuerdo con tu agente inmobiliario para establecer un precio un poco más alto del valor real (para evitar fallar y ofrecer el inmueble barato) y de ahí ir bajando para ver hasta donde llega la demanda.

Para ejecutar este proceso, el inmueble tiene que trabajarlo en exclusividad porque es imposible probar precios cuando hay otras inmobiliarias u otros agentes involucrados.

Con éste método he logrado vender algunos inmuebles aun precio un poco más alto de lo esperado y al decir más alto, por favor no te ilusiones, no puedo vender inmuebles a 10% más de su precio, pero sí podría tal vez lograr un 5% más, con lo que nuestros honorarios te saldrían gratis y además tendrías un beneficio adicional por trabajar con nosotros.

Por supuesto, lo mejor es ofrecer tu inmueble al precio de mercado y de esa forma se vende con mayor rapidez, pero lo segundo mejor (en caso que no se sepa el precio) sería testear el mercado para lograr el mayor precio posible.