¿Deseas Saber El Valor Real De Tu Inmueble?
Si buscas «vender mi casa rápido» por agobio de deudas o algún asunto muy urgente, este post definitivamente te va a interesar.
Me animé a hacer este post porque últimamente se han hecho muy populares los servicios donde se ofrece comprar inmuebles muy rápido, en días para ser exactos.
En dichas ofertas se listan una serie de beneficios para tomar dicho servicio en lugar del de un agente inmobiliario registrado, pero ahora vamos a ver la verdad del asunto.
¿Es Posible Vender Tu Inmueble En Días?
Acá depende de qué tipo de inmueble hablamos porque si es un departamento de 80 metros con una demanda muy alta, será posible atraer a muchos compradores al anunciar un precio un poco más bajo del precio real y de ahí podríamos encontrar a alguno que tiene efectivo para hacer la compra inmediata.
La gran mayoría estará excluido porque lo tratarían de hacer con crédito hipotecario y todo el proceso del crédito dura más o menos 1 mes, así que ellos no podrían ser.
En el tema de ventas de productos de muy alto precio, vender el inmueble con demasiada rapidez, el tema va mas porque realmente sea un inmueble que está myu bonito, muy cuidado y a un precio muy bueno, ya que en este segmento se recurre mucho menos al crédito hipotecario para la compra, pero como son pocas personas las que tienen el poder adquisitivo, pues eso hace más complicado encontrar al público correcto.
La principal razón por la que los inmuebles tardan muchos meses o incluso años en venderse es porque el precio no estaba bien en el inicio porque casi todos los propietarios valorizan su inmueble a mayor valor del precio real y además los créditos hipotecarios tardan más o menos 1 mes en aprobarse y cuando hay hipoteca, 15 días adicionales, entonces te puedes dar cuenta que usualmente no se trata de una venta rápida.
Pero… Esto Depende Mucho Del Precio y De La Habilidad Del Agente
Déjame que te cuente (como diría Chabuca Granda) cómo es que funciona esto de los precios en los inmuebles con los casos posibles:
- 1. Inmueble Muy Sobre-Valuado
- 2. Inmueble En Precio De Mercado
- 3. Inmueble Por Debajo Del Precio De Mercado
Este el caso con el que se topan casi todos los agentes inmobiliarios, al menos al principio cuando recién se pone a la venta un inmueble.
Esto suele pasar porque al momento de valorizar sus inmuebles, los dueños miran los precios que han publicado otras personas para vender su inmueble para hacerse una idea, pero como todos los precios están un poco inflados, esto genera un efecto dominó que hace que todos los precios estén más arriba de lo que realmente el mercado está dispuesto a pagar.
Actualmente es muy difícil, por no decir imposible, vender un inmueble a un precio más arriba del mercado porque actualmente con el Internet, los inmuebles son muy fáciles de comparar, no como antes que era un tanto tedioso porque ahora todos los inmuebles están a 1 click de distancia.
Seguro que encontrarás por ahí una que otra historia (seguramente antigua, antes de la aparición de Internet) en que se consiguió un precio increíble por un inmueble, pero esto ya es cosa más de leyenda que de realidad.
Miles De Inmuebles A Un Click De Distancia
Lo que pasa es que actualmente la gente tiene miles de inmuebles disponibles a un sólo click de distancia y el dinero a invertir es bastante serio, así que los clientes van a buscar hasta debajo de las piedras e Internet les da acceso muy fácil a decenas de miles de inmuebles para comparar.
Por eso, puedes olvidarte de tratar de lograr diferencia con respecto al precio de mercado.
Con inversión se logra una buena promoción, además con un buen negociador y habilidad marketera puedes lograr hasta un 15% más del precio del mercado para la venta de un inmueble (según un estudio de USA), aunque mi experiencia personal me dice que sólo se puede esperar un 5% más del precio real en caso de hacerlo todo de manera excelente (Debe tener que ver que USA es un mercado muy prospero con respecto al nuestro).
Eso vendría a ser más la excepción que la regla y además eso implica que el propietario esté dispuesto a invertir para mejorar su inmueble si es que no está en excelente condición.
Usualmente el extra que se puede conseguir da para pagar los honorarios de un corredor inmobiliario reconocido y tal vez algo más, pero aún así es bueno para ti, ya que te libras de perder un montón de dinero y también te libras de cometer errores costosos.
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Entonces, ¿Cómo Es Que Se Venden Los Inmuebles Sobre-Valorados?
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En realidad no se venden.
Lo que sucede es que como van pasando los meses, el dueño va bajando el precio del inmueble y cada vez se hace menos difícil la venta del mismo (bajando de imposible a viable poco a poco).
Cuando el inmueble se acerca al precio de mercado, van apareciendo cada vez más interesados y cuando ya ronda el precio de mercado, van apareciendo ofertas de compra serias y normalmente cuando eso sucede, el dueño toma la mejor porque ya han pasado varios meses o años (según su nivel de urgencia) desde que comenzó todo el proceso.
Por eso, para evitar todo el estrés relacionado con no saber a qué atenerse sobre los precios, nosotros recomendamos hacer una tasación de una empresa con buena reputación y que trabaje con bancos.
Tasadores hay muchos, pero para saber valores comerciales, hay que estar tasando constantemente y por eso, es preferible trabajar con alguna empresa que trabaje con bancos.
¿Y Yo Como Agente No Sé Los Precios?
Sí, pero manejo precios aproximados porque las valorizaciones cambian y a veces mucho.
Por ejemplo: en la zona de Surco, estaba muy seguro del precio por metro cuadrado de terreno de $1,800 dólares el metro cuadrado, pero ha habido un bajón en los terrenos, que ha modificado los precios alrededor de $1,100 dólares el metro cuadrado.
Hasta vender un terreno o tener una dato fiable de una venta por la zona no estaré totalmente seguro, pero ahora sospecho que le precio está alrededor de $1,100 dólares metro cuadrado.
Vendí un departamento en Casuarinas, pero fue justo antes de la disparada del dólar y la crisis política, por lo que ahora no sabría exactamente a cuánto estan en esa misma zona, así que siempre se trabaja con precios aproximados.
Aquí es donde los inmuebles se venden en un plazo de tiempo bastante rápido. Aunque todos los inmuebles deberían empezar rondando este precio, muy pocos realmente lo hacen.
Si uno sabe el precio casi exacto de un inmueble, entonces es más fácil tomar decisiones sobre qué tanto más podría pedir y cuánto tiempo demorará la venta del inmueble.
Realizo constantemente transacciones de alquiler en días cuando el inmueble está a precio de mercado, pero se trata de precios mucho más bajos y si consideramos que de por sí hay mucho menos personas que tienen para pagar el precio de una venta y además que tenemos la restricción que por el tiempo tenemos que obviar a los que comprarán con crédito hipotecario, entonces vamos a tener a pocas personas a las cuales dirigirnos con la publicidad, así que más vale que la oferta que se haga sea buena.
Si un inmueble está a precio de mercado (pero realmente a precio de mercado), la venta podría hacerse en 1 mes o 2 meses.
Aquí es donde las cosas se ponen bastante rápidas.
Seguro que la empresa que te compra el inmueble en días te va a ofrecer un precio bastante más bajo que el precio de mercado porque ellos tienen que ganar dinero, no van a trabajar por nada y son inversionistas además, por lo que ganan MUCHO DINERO.
En sus publicidades, ellos dicen que las ventas con agentes inmobiliarios demoran muchos meses, incluso años, pero es una verdad a medias, ya que se están refiriendo a las ventas «normales» con precios que inician muy superiores al precio real de mercado como comenté antes.
Si el precio está más bajo de mercado, depende mucho de cuánto dinero cuesta el inmueble porque si hablamos de una casa de bajo precio, una inmobiliaria reconocida puede generar una cantidad «rabiosa» de demanda en un tiempo muy corto.
Si hablamos de un inmueble «costoso» (como de un millón de dólares a más) entonces ahí si va a ser más difícil porque hay poca gente que puede pagar estos montos tan altos y también resulta difícil contactar a muchos de ellos con rapidez.
Recomendación
Si te encuentras en ésta situación y tienes que vender tu casa en cuestión de días, entonces no hay tiempo para estar pensando cosas y hay que tomar acción para perder lo menos posible y por lo que te recomiendo el siguiente plan de acción que va a hacer que tengas varias alternativas de salir de este atrolladero:
- Vender Mi Casa Rápido. Paso #1. Haz Una Tasación
- Vender Mi Casa Rápido. Paso #2. Comunícate Con El «Comprador Rápido»
- Vender Mi Casa Rápido. Paso #3. Llama A Un Buen Agente Inmobiliario
Hacer una tasación de una empresa que trabaja con bancos y verificarla con otra opinión es recomendable porque vas a saber el precio real de mercado y si no hay dinero o tiempo para hacerla, entonces salta al punto número 2, pero apenas la mandes a tasar, no esperes el resultado y salta al punto número 2.
Pide la propuesta del comprador rápido y posiblemente se demore unos 3 días para hacer la propuesta de compra en firme al contado, eso sí, a un precio bastante bajo, más bajo del precio de mercado ya que el objetivo de ellos es ponerla a la venta y lograr dicho precio de mercado y ganan la diferencia menos los gastos del corredor inmobiliario.
Llama a por los menos 2 de ellos para tener más de una opción de compra en caso que el agente no lo logre vender a tiempo y pase algo con el otro comprador rápido.
Al haber llamado al que comprará rápidamente tu inmueble, ya tienes el precio más bajo posible al que podrías vender tu inmueble ya mismo, sin demoras.
Ahora sabiendo esta base, dale a tu agente inmobiliario de confianza un tiempo límite para vender y un precio muy rebajado aunque mayor de lo que te pagará el comprador rápido y tu agente inmobiliario probablemente lo venda, haciendo que no pierdas mucho dinero.
Debes ser honesto con tu agente inmobiliario y decirle la mayor oferta que esta haciendo el comprador rápido y también ser honesto con el tiempo máximo que tiene para vender tu inmueble, sólo de ésta manera podrías obtener decenas de miles de dólares más que la opción del comprador rápido.
Recuerda que el comprador rápido está ahí para hacer negocio y como inversionista, gana muchísimo más que un agente inmobiliario, así que vale la pena darle una chance al agente inmobiliario para que no pierdas tanto dinero en la venta de tu casa.
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Andrés Berger
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