¿Inmueble Con Problemas Documentarios?

Muchos clientes me preguntan si pueden vender su inmueble con problemas de papeles, de repente el abuelo tenía un terreno grande del cual no se ha hecho la sucesión y ahora hay hijos y nietos que «han heredado» la propiedad, pero nunca se han preocupado por verificar los papeles para ponerlos en regla, lo cual cada vez complica más la situación, no sólo porque hay que poner a más personas de acuerdo para lograr la venta, sino que para que puedan firmar los papeles de venta, tienen que demostrar la propiedad de su parte y eso requiere pagar por los trámites de sucesión.

Cuando hay muchas personas involucradas en el asunto y la mayoría sin muchos recursos, simplemente es caso perdido, pero podría haber solución contactando con un buen agente inmobiliario porque usualmente las franquicias como REMAX no suelen aceptar inmueble con problemas en los documentos.

Depende Mucho De Qué Tipo De Inmueble Con Problemas…

Por ejemplo, si hay una hipoteca, éste no sería gran problema y porque se puede hacer una minuta temporal de levantamiento condicional de pago que sirve para que el banco que tiene hipotecado el inmueble se pueda cobrar la deuda, se levante la hipoteca y la diferencia, vaya con el propietario vendedor y queda resuelto.

Otros casos, como el embargo no es tan sencillo porque tiene que ver con el poder judicial y hasta que no se resuelva, no se puede continuar con la venta del inmueble.

Muchas veces se trata de un terreno que está con ocupantes precarios, otras veces varios herederos que no se ponen de acuerdo y en fin, los casos posible son demasiados para poder enumerar siquiera una pequeña parte de ellos.

¿Me Lo Podría Comprar Una Inmobiliaria?

Muchos ilusos piensan: si tengo un terreno que vale 8 millones de dólares, entonces podría contratar a un agente inmobiliario en lima para venderlo a una inmobiliaria grande, digamos por 6 millones y lo compraría fácilmente.

La respuesta es depende y mucho de que tan complicado esté el terreno y que tanta posible ganancia pueda haber para la inmobiliaria.

La mayoría de empresas inmobiliarias grandes, no quieren problemas, simplemente lo que buscan es comprar terrenos en regla, urbanizar y venderlo rápidamente, con lo cual están recuperando su inversión y si vas con esta idea a los corredores inmobiliarios, simplemente te van a decir que no lo hacen porque es muy complicado.

Para las constructoras, meterse con terrenos con problemas sería frenar su crecimiento y ellos no están ahí para hacerle favores a nadie, simplemente para hacer negocio.

Y ¿Un Particular?

Un particular estaría más dispuesto que una inmobiliaria a comprar un terreno con problemas, pero siempre que el precio sea mucho más bajo que el precio real del mercado, simplemente porque va a pasar por muchos problemas para arreglar los papeles, va a tener que invertir mucho tiempo en reuniones, llamadas y cosas legales y demás cosas que cuestan no sólo dinero, sino un poco de salud mental y tú sabes bien que la salud mental vale oro.

Ten en cuenta que si hay muchos herederos, es más difícil que un particular vaya a aceptar esto porque va a tener que invertir mucho más tiempo y dinero.

Habiendo muchos terrenos actualmente en el mercado que no tienen problemas, realmente tiene que ser alguien que le guste lidiar con los temas judiciales y la ganancia tiene que ser elevada para que le valga la pena.

Por esta razón, si tienes algo así, tienes que estar preparado para vender tu terreno a la cuarta parte del precio real más o menos.

Calculo que la mitad del costo será para arreglar la situación legal del terreno y la otra mitad la ganancia del inversionista.

Ejemplo

Esto quiere decir que si tienes un terreno o casa con problemas que vale en el mercado: $800,000, entonces tendrás que estar preparado para venderla a $200,000 o $300,000 máximo y eso que aún tienes que buscar a la persona adecuada porque son pocos los que están dispuestos a meterse todos los problemas potenciales al bolsillo, aún cuando la ganancia potencial pudiera ser grande.

Otra situación es cuando los papeles están en regla, pero necesitas vender urgente.

En este caso, los inversionistas te pueden dar cash inmediatamente por la mitad del valor de mercado del inmueble, pero un buen agente inmobiliario puede vender tu inmueble en menos de 1 mes, si es que lo rebajas lo suficiente y los papeles están en regla.

Casos Que He Tenido Que Rechazar

Una vez un propietario de un casa en la Molina quería que le venda tu casa.

El problema era que la casa estaba hipotecada por un valor muy cercano al valor de mercado de la casa.

Si un agente inmobiliario vende dicha casa, entonces el banco se agarra todo el dinero de la venta y no se puede cobrar la comisión por el trabajo.

Al banco no le interesa pagarle al agente inmobiliario por su trabajo y al propietario tampoco. Resultado: te quedarías sin cobrar por tu trabajo, luego de tanta inversión.

Otro caso que tuve que rechazar fue el de una señora que me llamó para vender su terreno en Sol de la Molina, pero habia 4 propietarios más aparte de ella y los papeles no estaban en orden porque se tenían que hacer un par de sucesiones intestadas para arreglarlo.

Resulta que tendría que reunirme muchas con varias personas y convencerlos a todos para que firmen y actualicen los papeles, cosa que es muy laboriosa.

No me opongo a realizar un duro trabajo, pero éste tiene que valer la pena.

Mejor Invierte Y Arregla La Propiedad

Por eso, es mucho mejor que inviertas en todo lo necesario y vendas la propiedad al precio del mercado.

Como agente inmobiliario usualmente no trabajo con inmuebles con problemas graves.

Puedo alquilar departamentos que aún no tienen la declaratoria de fábrica y cosas así, pero si hay problemas de declaración del inmueble en la municipalidad, por ejemplo: va a haber problemas cuando venga el tasador del banco.

Claro que siempre se puede vender un inmueble al contado, pero son pocos los que tienen tanto dinero disponible al cash y no tienen miedo de comprar así.

Hay muchos propietarios que tienen sus inmuebles con los papeles en regla como para tener que estar lidiando con problemas legales y demás.

Si tienes un inmueble SIN PROBLEMAS de papeles, con gusto puedo asesorarte para conseguir el mejor precio posible y vender rápidamente tu propiedad, sino es así, y no deseas invertir para arreglar los problemas legales que tiene, pues podemos conversar y ver si vale la pena trabajar juntos.