Gastos Al Vender Departamento. ¿Cuáles Son y Cuánto Cuestan?

De todos los gastos al vender departamento, el impuesto a la renta podría ser uno de los más complicados de calcular, como me tocó hacerlo en una venta de mi servicio inmobiliario en Lima y que lo voy a publicar acá para que te sirva de referencia, con todos sus detalles.

Vamos a ver uno por uno, hasta llegar al pago del impuesto a la renta.

Elaboración De La Minuta De Compra-Venta

Puede redactarla cualquier corredor inmobiliario en Lima o persona natural, pero tiene que estar firmada por un abogado y no conviene ahorrar acá porque un error podría significar la pérdida de decenas o cientos de miles de dólares, así que no es lugar para estar de tacaño.

Si ya tienes un modelo de minuta de compra-venta, un abogado te puede cobrar unos 300 soles para verificarla y firmarla, pero costará más si es que tiene que hacerla desde cero. Un buen agente inmobiliario también lo puede hacer, pero la firma del abogado es obligada y ellos tienen mejor experiencia jurídica.

Impuesto Predial

Tienes que tener pagado todo el año del impuesto predial, aún cuando tu inmueble lo estés vendiendo en Enero y esto se paga en la municipalidad del distrito donde está el inmueble, sobre la base del autovalúo y al hacer el pago, te dan un comprobante o una constancia de no adeudo que deberás llevar a la notaría.

Impuesto A La Renta

Eso lo paga el vendedor del inmueble y es el 5% de la ganancia que ha generado el inmueble y hay algunas excepciones.

Si el inmueble lo compraste antes del 2004, no paga impuesto a la renta (con cada día que pasa, esto es cada vez más lejano).

Si el inmueble es casa habitación, tampoco paga impuesto a la renta y ¿Qué se considera casa-habitación?, pues si está ocupado por el dueño durante al menos 2 años y no se ha usado para cualquier actividad de negocio como comercio, industria, oficina o como almacén, es decir, si sólo se ha vivido ahí sin generar dinero con el inmueble, pues no paga impuesto a la renta.

Si compraste tu inmueble por $60,000 dólares y gastaste $10,000 en remodelaciones y lo vendiste en $100,000, entonces la ganancia fue de $100,000 – ($60,000 + $10,000) = $30,000 y a eso hay que aplicar el 5%, que sería: $1,500 dólares, pero eso no es el monto real, ya que hay que guiarse de las tablas del MEF y del tipo de cambio SUNAT para hacer el cálculo preciso.

Caso Real

El cliente tenía 2 inmuebles y el quería vender uno en el cual no estaba viviendo que es departamento en Casuarinas, como el inmueble fue comprado el 2,008 y no esta viviendo ahí, entonces hay que pagar impuesto a la renta.

Datos

• 1. Fecha de compra del departamento y cochera: 10/12/2,008
• 2. Fecha de venta del departamento y cochera: 23/03/2,021
• 3. Valor de compra del departamento: $120,000 Dólares
• 4. Valor de compra de la cochera: $5,000 Dólares
• 5. Valor de venta del departamento: $213,000 Dólares
• 6. Valor de venta de la cochera: $12,000 Dólares

Debemos saber los tipos de cambio del dólares tanto en el momento de la compra, como en el momento de la venta, para eso debes buscar en Google: «tipo de cambio sunat» y te mueves en ambas fechas.

Existe precio de venta y precio de compra, para esto seleccionas «precio de compra».

• 1. Tipo de cambio al momento de venta: 3.719 Soles
• 2. Tipo de cambio al momento de compra: 2.964 Soles

Ahora, podríamos hacer la resta de ingresos menos ganancias, pero eso no sería justo porque no considera la inflación, así que para eso, el MEF publica tablas de corrección que las puedes encontrar acá y debes buscas específicamente la del año actual (en este caso el 2,021).

Entonces encontramos que según el mes de compra del inmueble, el índice de corrección MEF es: 1.26.

Tenemos Completos Los Gastos Al Vender Departamento

Entonces, ahora que ya tenemos todos los datos y ya hemos conseguido el índice de corrección MEF y los valores del tipo de cambio tanto en el momento de la venta como en el de la compra y ahora ya podemos hacer la hoja de Excel que te la muestro abajo como gráfico.

Estos son los gastos al vender departamento y espero que este artículo te haya ayudado.