Alquilar o comprar departamento es el dilema de muchos porque ya todos hemos escuchado decir que la compra de un inmueble es la mejor inversión que uno puede hacer en la vida, porque «las propiedades siempre suben de precio», pero como vas a ver en éste artículo, las cosas nunca son tan fáciles en la vida como para tomar decisiones sin considerar todas sus implicaciones.
¿Es Verdad Que Los Inmuebles Siempre Suben De Precio?
Estos dichos están avalados por los ejemplos que pone la gente sobre cuánto le costó su inmueble y el precio que lograron luego de venderlo.
Y la verdad, es que la mayoría de las veces los inmuebles suben porque el ritmo de crecimiento de la gente es mucho más alto que el ritmo al que se construyen nuevos inmuebles y eso crea mayor demanda que oferta y hace que la respuesta a alquilar o comprar departamento haya que pensarlo más.
Por más que aparezcan las constructoras haciendo grandes edificios con mucha rapidez, la gente suele multiplicarse muy rápido, pero ¿Realmente los inmuebles siempre suben?
Crisis Inmobiliaria 2,008
Vayamos a la crisis inmobiliaria de Estados Unidos y De España el 2,008 donde los bancos prestaban alegremente el dinero, incluso te financiaban más del 100% del valor del mismo.
Según ellos, si no pagabas la hipoteca, entonces simplemente podían vender el inmueble (que a su pensar, ya tendría un precio mayor) entonces la venta del mismo cubriría la deuda del cliente y además le quedaría un excedente de dinero.
¿No es esto una Utopía? ¿De dónde se crearía el dinero? Algo realmente estaba muy mal y esto que había estado sucediendo por años, estalló en aquel momento y de repente, los inmuebles comenzaron ¡A bajar!
Muchos no lo creen, pero sí, realmente los inmuebles pueden bajar de precio y eso hace que se tenga que analizar con más cuidado si es recomendable alquilar o comprar departamento.
El famoso video de Aleix Saló lo ilustra de manera muy divertida:
¿No Que Los Inmuebles Nunca Bajaban?
Pues normalmente no, pero la burbuja fue tan descomunal, que el mercado tuvo que corregirse, así que una situación de este tipo era locura comprar un inmueble y más locura entrar en una hipoteca de largo plazo (como las de 40 años en España) para comprarse un hueco ridículo.
Lo más sensato hubiese sido alquilar y comprar sólo luego de varios años después de estallar la burbuja, que ahí sí que se encontrarían verdaderas gangas, porque todos no se pueden mantener sin vender su inmueble.
En España, luego de varios años aún hay muchas viviendas vacías propiedad de los bancos, por lo que dudo que se haya tocado fondo en el tema de los precios, porque es una «oferta escondida» y sin duda, un agente inmobiliario experto podría encontrar buenas ofertas. .
Quizá haya una gran parte que puede soportar sin vender por considerar que sus inmuebles valen más dinero, pero no todos, algunos tendrán que ceder al mercado y venderán a lo que el mercado ofrezca, es ahí cuando se comienzan a ver las verdaderas ofertas.
1. Hay Que Analizar Bien Si Es Buena Inversión
Alquilar o comprar departamento, ambas pueden ser un buen negocio, como puede ser un mal negocio también dependiendo del entorno.
Tengo un cliente que compró su departamento en 2,007 durante la burbuja inmobiliaria por 60,000 dólares y se puso a la venta hace unos meses y dicho departamento recibió una oferta real para comprarlo (oferta real de un cliente, no precios que la gente pide, porque esos son mucho más altos) de 170,000 dólares y los mejores corredores inmobiliarios de miraflores podrían confirmarte esto.
Eso es precio de mercado. Considerando la inflación y gastos, fue un gran negocio por donde se le mire y si siempre compras de esa manera, ya sea como inversión o para vivir, te harías muy rico rápidamente.
Desafortunadamente, la gran mayoría de personas logra estas ganancias por suerte y no por haber considerado las cosas de manera adecuada.
Otro Ejemplo Exitoso
Tengo otro cliente que compró una casa de playa en 2,014 justo cuando acabó el boom inmobiliario y probablemente va a tener que venderla a un precio ligeramente menor del precio a la que la compró.
Aquellos que compraron inmuebles en ICA o en Chincha luego del fuerte terremoto de 2,007 probablemente ganaron muchísimo dinero no sólo producto del precio barato al que compraron el inmueble, sino también del boom inmobiliario.
De hecho, hay inversionistas que siempre están leyendo las noticias de todo el mundo, buscando donde se han producido fuertes terremotos para ir de inmediato a la zona y comprar inmuebles como inversión (obviamente terrenos), ya que la mayoría de las veces tienen retornos muy altos.
El Indicador PER
Una forma de ver si el precio de alquiler o venta están altos, es mediante el índice PER.
Para los inmuebles suele ser de 0.5%, esto quiere decir que un inmueble que se alquila por $1,000 dólares al mes, debería costar $200,000 dólares en venta.
Por supuesto, mientras más caro sea el inmueble, el índice PER es más bajo porque habrá menos personas que tengan el dinero para pagarlo y por tanto menos competencia y como consecuencia de esto, será menos rentable.
No te sorprendas ver que una casa que vale $2 millones de dólares se alquile por sólo $5,000 dólares al mes, cuando debería estar alquilándose por $10,000 dólares por mes (según éste índice) y una pequeña tienda que vale alrededor de 50,000 dólares se alquile por 400 dólares al mes.
Eso te dice que los inmuebles pequeños son mucho más rentables que los inmuebles grandes y si puedes escoger, compra sin dudar 4 inmuebles pequeños que uno grande.
Las ventajas adicionales de los inmuebles pequeños es que se alquilan y venden también mucho más rápido a mejor precio y al ser varios, en lugar de uno sólo, estarás más protegido contra eventualidades como demora en pago del inquilino, entre otros…
2. Posibles Desventajas En Comprar
Al comprar una vivienda estás atado a una hipoteca durante mucho tiempo.
Algunos dirán que es más eficiente alquilar para tener flexibilidad en la vida, evitar el costo de oportunidad que tiene invertir un montón de dinero en el inmueble y estar atado a una hipoteca por muchos años…
Pero …
pero somos humanos y no todos tenemos la misma fuerza de voluntad para ver 30,000 dólares en la cuenta de banco y no tocarlos a menos que alguien se esté muriendo y luego de unos años, no tienes casa, estás en tu alquiler e igual tienes deudas.
Hay personas que si no tienen cargas fuertes, se gastan todo el dinero disponible porque es su forma de ser, para ellos es recomendable una hipoteca porque los «obliga a ahorrar» y luego cuando ya no tengan tantas posibilidades de tener un trabajo, al menos tengan un techo donde vivir o vivir de sus rentas.
Esta variable psicológica no tiene nada que ver con las finanzas, pero hay que considerarla a la hora de Alquilar o comprar departamento.
Una posible desventaja es que algunos barrios se deterioran. En éste caso no te quedaría más remedio que vender el inmueble aceptando la pérdida de valor que haya sufrido el inmueble.
Recuerda que los inmuebles en buenas zonas tienden a revalorizarse más que los inmuebles en zonas turbulentas, porque la seguridad es muy valorada por los compradores.
3. Costo De Oportunidad
Viendo las cosas fríamente, la compra de un inmueble tiene un gran costo de oportunidad. No podrás hacer muchas cosas por haberte metido en esta gran inversión y estarás un poco encadenado (aunque siempre puedes vender el inmueble en cualquier momento y te quedas con la diferencia que has aportado, menos los intereses, pero agregando lo que haya subido el inmueble, si es que lo ha hecho).
4. Ventajas De Comprar
Para los avispados, comprar un inmueble puede ser lo mejor que pueden hacer, especialmente si estás pensando hacer negocios.
Aquí en el Perú, puedes conseguir licencia para tu negocio, incluso en una zona residencial, con tal que sea máximo 40 metros y tengas título profesional. Puedes usar esa parte de la vivienda para tu negocio y siempre puedes alquilar la vivienda para generar una renta.
En caso que por alguna razón tengas poco dinero, no tendrás que pagar para tener un techo y además el inmueble se puede heredar a tus hijos para que tengan algo de protección en la vida.
Una ventaja evidente de comprar es que les estarás dejando algo a tus hijos que si estarías viviendo de alquiler, simplemente no te quedaría nada al final.
5. Ventajas De Alquilar
Alquilar tiene sus ventajas. Una importante es que te permite estar cerca de tu trabajo.
El tráfico es una de las cosas más pesadas de la vida moderna y lo puedes obviar fácilmente si te instalas cerca de tu lugar de trabajo, siempre que no sea un lugar medio peligroso, estarás bien. Si la oficina se muda o si cambias de trabajo, entonces dejas el alquiler y buscas otro.
En caso que la vivienda fuese tuya, es un poco más complicado hacer los trámites de venta y siempre terminas perdiendo algo de dinero en cada transacción, a menos que los inmuebles estén subiendo de manera furiosa.
6. Desventajas De Alquilar
En un mundo de fantasía, tu alquilas un inmueble, y nada malo puede ir mal. Todos los dueños son razonables y cualquier conflictos que pudiera surgir se arregla muy rápido. Aun cuando la mayor parte de las veces no hay problemas serios, el problema es que no es tanto así de fácil en la realidad y a veces te podrías encontrar con alguno de estos problemas.
Estos posible problemas no son imaginados por muchos posibles inquilinos, pero es necesario considerarlos para poder decidir bien entre alquilar o comprar departamento.
Veamos los posibles problemas que podrías encontrar:
- A. Problemas Con La Garantía
- B. Desperfectos
- C. Pierdes Las Mejoras
- D. Pierdes Tiempo Buscando
- E. Quedas Temporalmente Atado
En un mundo perfecto, cuando alquilas, das tu depósito de garantía y cuando te vas del inmueble y no has hecho ningún destrozo, el dueño te lo devuelve intacto.
Bueno, eso es en un mundo perfecto. En el mundo real, no todos los dueños son así y vas a encontrar a muchos que no te van a querer devolver la garantía y muchas veces esa garantía se pierde, por lo que alquilar en la práctica, en estos casos, se hace más caro.
Cuando algo se malogra, el dueño puede demorar mucho más de lo que tú quieres para arreglar las cosas o desentenderse, lo cual te causará mucha incomodidad.
Recuerda que el dueño normalmente no estará muy inclinado a gastar dinero para arreglar algo de un inmueble que tiene alquilado porque lo considerará pérdida y tendrá más resistencia si tiene problemas económicos.
Otra desventaja es que si inviertes en la vivienda, cualquier mejora queda para el inmueble y no se te va a reconocer nada económico, por lo que mejor no le hagas ninguna modificación y además tienes que pedir permiso para hacerlo.
Otra desventaja es que cada vez que te mudas tienes que estar buscando como 30 inmuebles y varios días de búsqueda porque no todos están a precio de mercado y quizá lo que encuentres no te quede tan cómodo como el anterior, porque se te hace más lejos, porque los espacios no alcanzan igual de bien.. etc.
Si eres inteligente y llamas a un agente inmobiliario, él puede hacer la búsqueda por ti sin ningún costo.
La mudanza en los alquileres es algo muy común porque la mayoría de los dueños no son razonables y quieren subirte 30% al año, cuando la inflación es 5%.
Resulta que vieron que estabas cómodo en éste lugar y quieren aprovecharse de eso haciéndote pagar un precio más alto y cuando la incomodidad del precio es mayor para el inquilino que la incomodidad de moverse, se mudan, lo cual suele ocurrir al tercer año. Eso te ocasiona perder tiempo y es un gasto.
Por último, cuando alquilas estás atado por 1 año o más dependiendo del contrato porque normalmente los contratos de alquiler tienen una penalidad por retirarse de manera anticipada que corresponde a 2 meses de alquiler.
Si te ocurre un problema y te retiras antes de lo pactado, pierdes el equivalente del depósito de garantía que usualmente es equivalente a 2 meses de alquiler.
Conclusión
El análisis sobre si es mejor alquilar o comprar es mucho más complicado que decir: «Si compro, luego de un tiempo tendré algo y si alquilo pagaré todos los meses y al final no tendré nada».
Siempre hay que considerar la psicología de las personas con relación al dinero. Si todos fuésemos robots, daría igual tener 1 millón de dólares en el bolsillo que invertidos en inmuebles o bonos, oro o cualquier cosa son activos ¿verdad? Falso.
Para muchas personas un millón de dólares en el bolsillo es una tentación demasiado grande y en pocos meses se lo habrán gastado todo, mientras que si tienen una casa de 1 millón de dólares, no la venden para gastarse el dinero.
Considera Tu Psicología y La De Tu Pareja
No sólo considera tu propia psicología con relación al dinero, también la de tu pareja, porque si a cualquiera de los 2 le tienta demasiado gastar el dinero, entonces te conviene endeudarte hasta el cogote para tener activos que no sean tan líquidos y como ves, hay más variable que tú mismo para considerar alquilar o comprar departamento.
No se puede decir a ciencia cierta si alquilar o comprar es mejor para cada quien porque es una decisión que depende de la situación financiera de cada uno y de las expectativas de vida en el momento de la decisión.
Perspectiva Desde La Tecnología
Finalmente te doy una perspectiva desde el software y hardware. Software y hardware son altamente volátiles y las tecnologías cambian muy rápido.
Si decides comprarlo todo para tu empresa, puede que rápidamente te quedes con equipo y software obsoleto y el costo total sea mucho mayor.
Esto nos trae una moraleja que cuando suceden cambios muy rápidos en tu vida o tu entorno, lo mejor suele ser alquilar todo y cuando las cosas son estables tanto en tu entorno como en tu vida misma, entonces es mucho mejor comprar y como cada persona tiene estabilidad diferente, dependerá de la situación de la persona tomar la mejor elección.
Espero que esto haya aclarado un poco las dudas sobre alquilar o comprar departamento.
Contacto
Andrés Berger
Teléfono: 994-964-486
